退職金・3,000万円で新築ワンルームマンション一括購入の62歳「年金プラス10万円」で老後安泰のはずが…陥った憂鬱のワケ【FP相談事例】

老後のお金について解説する本連載。

今回の相談者は、「年金の足しになれば」との思いから退職金を全額ワンルームマンション投資につぎ込んだ62歳のMさん。初月から家賃収入を得て歓喜したのも束の間、3ヵ月の空室期間を経験したことで、大きな不安に苛まれるようになりました。

Mさんは、退職金をどのように運用するべきだったのでしょうか。

アルファ・ファイナンシャルプランナーズの代表取締役・田中佑輝氏が解説します。

退職金で投資用ワンルームマンションを一括購入 今回の相談者は、62歳のMさん。

30年間にわたって製造業に従事してきましたが、2年前に定年退職し、現在は62歳の妻、32歳の娘と暮らしています。

さかのぼること3年。定年を目前に控え、退職金の運用方法について検討していたMさんは、知人からワンルームマンション投資の話を聞き、強い関心を抱きました。

知人の紹介で不動産営業マンから詳しい説明を受けると、「これ以上の運用方法はない」と考えるようになり、退職金は新築ワンルームマンション投資に充てることにしました。

新築ワンルームマンションへの投資を決断した理由は、営業マンが説明した次の2点に納得したためです。

・新築のマンションは入居者が決まりやすい

・現金一括購入なので、毎月10万円の家賃収入を老後の生活費として得られる

無事に定年を迎え、購入した物件は板橋区の新築ワンルームマンションの一室で、購入時の金額は諸経費込みで2,800万円強。

Mさんが受け取った退職金は3,000万円でしたから、退職金のほぼ全てを投入したことになります。

そうして新築ワンルームマンションのオーナーとなったMさん。

「年金とは別に、毎月10万円が振り込まれる。老後は安泰だ!」と大いに喜びました。

しかし、喜んだのも束の間、最初の入居者はわずか1年で退去してしまいました。

さらに、次の入居者が付くまでに3ヵ月もの時間がかかりました。

退職金で一括購入したためローンの返済はありませんが、「新築」のブランド力もなくなって家賃を下げざるを得ない中、Mさんはこのまま物件を所有し続けることに不安を感じ始めます。

まだ「築浅」であるいまのうちに売却してしまうべきか、このまま所有し続けるべきか悩んでいた頃、疲れ切った表情で筆者のところに相談にきました。

新築ワンルームマンション投資の概要 まずは、今回のテーマとなっている新築ワンルームマンション投資について、詳しく見ていきましょう。

新築ワンルームマンション投資とは、文字通り新築のワンルームマンションを購入して貸し出すことで、家賃収入を得る投資です。

不動産投資と聞くと、始めるにあたって大きな元手が必要になるイメージがありますが、新築ワンルームマンションの場合は1部屋単位での購入が可能です。

そのため、一般的な不動産投資よりも自己資金が少なく、低リスクで始められるのが特徴です。

新築ワンルームマンションのメリット

新築ワンルームマンション投資には主に、「初期費用を抑えられる」「空室率が低い」というメリットがあります。

それぞれについて詳しく解説します。

＜初期費用を抑えられる＞

新築ワンルームマンション投資は、一棟アパート・マンションや戸建て、ファミリータイプのマンションなどへの投資よりも初期費用が安く抑えられるのが特徴です。

例として一棟アパートに投資を行う場合、物件によって違いはありますが、1億円以上の費用がかかることも珍しくありません。

一方、ワンルームマンション投資の物件は、新築で3,000万円～4,000万円程度。

中古なら数百万円～2,000万円程度で購入できる物件もあるため、初期費用を抑えられ、不動産投資ローンを利用する際の審査も通りやすくなります。

そのため、初めて不動産投資をされる方、自己資金が少ない方に人気の投資商品です。

＜空室率が低い＞

ワンルームマンションは多くの場合、企業や大学が多いエリアに立地しています。

毎年若い人たちが流入して賃貸暮らしを始めるケースが多いため、2LDKや3LDKといったファミリータイプのマンションに比べて、常に活発な需要があります。

ワンルームマンションのデメリット

一方で、新築ワンルームマンション投資には「管理費が高い」「家賃が下落して利益が減少する可能性がある」というデメリットもあるため、注意が必要です。

＜管理費が高い＞

不動産投資を行う際は、賃料収入と支出に注意が必要です。

新築ワンルームマンション投資の場合は、必ず管理費や修繕積立金の支払いが発生します。

徴収される管理費や修繕積立金には管理会社の利益が乗っているため、投資家にとっては大きな負担となります。

こうしたコストが大きすぎる場合には、せっかくの家賃収入を圧迫してしまうケースもありますので、注意しましょう。

＜家賃が下落して収益が減る可能性がある＞

新築ワンルームマンションに限ったことではありませんが、不動産には、建物や設備の老朽化によって家賃が下落するリスクがあります。

また、建物が綺麗に保たれていても、近隣エリアの状況などによって家賃を下げなければならない場面もあるでしょう。

新築ワンルームマンション投資をする際は、家賃が下落するケースも想定しておく必要があるのです。

退職前にあえて「借り入れ」を起こして不動産を購入する選択も Mさんの場合、投資を行った62歳時点では無職だったため、ローンを組むことはできませんでした。

そのため、どっと入った退職金を原資に、「年金プラス家賃収入」を手にするために不動産投資を始めました。

ただ、退職金を全額使った投資に新築ワンルームマンションを選択してしまったことが仇となりました。

不動産投資自体が悪い訳ではありませんが、定期預金や外貨預金、株式、投資信託などの金融商品に比べて流動性（現金化できる度合い）が低いため、急に資金が必要になったときや、「空室リスク」や「家賃下落リスク」が表面化したときの逃げ道がなくなりやすいのです。

新築ワンルームマンション投資で気をつけたいポイントは以下3点です。

・購入する立地を慎重に選ぶ

・利益が得られず売却する場合は早めに決断する

・退職金の一括投資はリスクが高いのでやめる

新築ワンルームマンションは、一人暮らしの学生やサラリーマンなど、主に単身者が利用します。

そのため、そういった利用者のニーズを叶える物件を選ばなければなりません。

「通勤通学しやすい路線や駅にある」「最寄り駅から近い」「物件の近くにコンビニやスーパーがあり、生活に便利」というような条件を押さえた物件を選ぶことがポイントです。

それでは、Mさんのように思ったような利益が得られずに、物件を売却したほうがいいのか迷うケースにはどう対応すべきでしょうか。

不動産投資は、長期的にコツコツと運用する投資商品です。

売却する場合には仲介手数料なども発生するため、数ヵ月入居者が付かないからといって、早期に売却してしまうことはおすすめしません。

中には、賃貸管理会社が粗悪であることが原因で入居者が付かないケースもあるため、賃貸管理会社に物件の良さを理解させる資料を渡す、家賃や手数料の条件を変更する、賃貸管理会社そのものを変更するなどの対策が必要です。

そこまでしても状況が改善されないのであれば、待っていても赤字が続くだけですから、売却を検討するべきといえます。

それでは、Mさんはどうすれば失敗を避けられたのでしょうか。もし、退職金をもらう前のMさんと話をする機会があったなら、筆者からは以下のようにアドバイスをします。

・退職前にあえて借り入れを起こして不動産を購入すること

・退職金は流動性の高い金融商品で運用する

・購入前に賃料相場と需要を調べる

こう聞いて、「退職前の50代でローンを組むのは心理的ハードルが高い」と感じる人もいるでしょう。

しかし、借り入れで不動産を購入すれば退職金3,000万円は手元に残しておくことができますし、そのうちの一部を予備現金として残しつつ資産運用をすることで運用効率が上がります。

何よりも、手元に現金化しやすい資産があることは大きな安心につながります。

また、「一括で3,000万円」という投資方法ではなく、「いくつかの投資先に数百万円ずつ」など、投資対象を分散することもおすすめです。

不動産投資を行うのであれば、周辺の賃料相場や需要についての調査は欠かせません。

今はインターネットを使えば、そうした情報は簡単に調べることができます。

とくに新築物件を購入する場合には、築年ごとの家賃相場を確認することで、将来の家賃下落リスクも確認できるはずです。

退職金のような形でまとまった現金を手に入れたときは、営業マンの話を鵜呑みにするという態度は厳禁。

賢い運用を行うためには、自分自身で正しい知識を身に付ける必要があるのです。

退職金・3,000万円で新築ワンルームマンション一括購入の62歳「年金プラス10万円」で老後安泰のはずが…陥った憂鬱のワケ/記事考察

退職金を一括で新築ワンルームマンション投資に充てたMさんの事例から、新築ワンルームマンション投資のメリットとデメリット、そして賢い運用方法について解説された記事です。

新築ワンルームマンション投資のメリットとしては、「初期費用を抑えられる」ことが挙げられています。

一般的な不動産投資と比べて、ワンルームマンションの場合は1部屋単位での購入が可能であり、自己資金が少なくても始められる点が魅力です。

また、「空室率が低い」というメリットもあります。

若い人たちが多く住むエリアに立地している場合は、常に入居者の需要があるとされています。

一方で、新築ワンルームマンション投資のデメリットとしては、「管理費が高い」ことや「家賃が下落して利益が減少する可能性がある」ことが挙げられます。

管理費や修繕積立金の支払いによって投資家の負担が大きくなり、家賃の収益を圧迫する可能性がある点に注意が必要です。

Mさんの場合は、退職金を全額投入したためにローンの返済はないものの、新築のブランド力が薄れて家賃を下げざるを得ない状況に直面。このようなリスクを回避するために、記事では以下の3点が重要とのこと。

第一に、購入する立地を慎重に選ぶこと。エリアの需要や賃料相場を調査し、ニーズの高い場所を選ぶことが重要です。

第二に、利益が得られず売却を検討する場合は早めに決断すること。潜在的な赤字を回避するためにも、売却のタイミングを逃さないよう注意しましょう。

第三に、退職金の一括投資はリスクが高いので避けること。退職金は流動性の高い金融商品で運用し、不動産投資には適切な割合を分散させることでリスクを分散させることが大切です。

Mさんが現在のような苦境に陥ることを回避するためには、退職前に借り入れを活用し、リスクを分散させる資産運用を行うことが重要でした。将来のリスクに対処するためには、自分自身で正しい知識を持つことが不可欠ですね・・・。賢い運用を行い、将来の不安を軽減させるために、慎重な計画と情報収集が必要です。

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